ADU tidak akan menyelesaikan krisis perumahan LA. Februari lalu, Los Angeles Homeless Services Authority mengumpulkan staf dan sukarelawan untuk Penghitungan Tunawisma Point-in-Time Los Angeles tahun 2022, yang pertama sejak awal pandemi. Ketika penghitungan terakhir dilakukan pada tahun 2020, hampir 67.000 orang dilaporkan tidak memiliki tempat tinggal di Los Angeles County, tempat di mana harga rumah keluarga tunggal rata-rata hanya di atas $800.000. Baik jumlah orang yang tinggal di tenda, di mobil, dan di jalan, serta biaya untuk membeli rumah terus meningkat lebih dari 10 persen setiap tahun. Angka-angka ini seharusnya membuat kita terperanjat dan marah, tetapi di California eskalasi tahunan ini memiliki efek mematikan, bahkan ketika kerawanan yang mendasarinya tetap nyata dan mendesak.
ADU—atau halaman belakang rumah atau flat nenek—duduk di sepanjang spektrum perumahan di suatu tempat di antara tragedi kutub desa rumah kecil (digunakan sebagai tempat penampungan sementara untuk orang-orang yang sebelumnya tidak bertempat tinggal) dan rumah-rumah pinggiran kota yang membengkak. ADU umumnya kecil—biasanya dibatasi oleh kode dalam ukuran persegi dan hampir selalu lebih kecil dari rumah utama—milik pribadi, dan secara intrinsik terhubung dengan zona tempat tinggal keluarga tunggal.
Karakter kecil mereka dikombinasikan dengan keterjangkauan kepemilikan rumah pribadi membuat ADU sangat menarik sebagai solusi yang mungkin untuk kebutuhan mendesak negara akan lebih banyak perumahan. Mereka tampaknya menambah nilai dan meningkatkan kepadatan, jelas menang-menang bagi orang-orang yang sudah menang dalam undian kepemilikan tanah di kota-kota seperti Los Angeles. Tahun lalu, SEBUAH melaporkan bahwa persetujuan ADU menyumbang 22 persen dari izin baru di California—hampir 6.000 unit di seluruh negara bagian. Siapa yang tidak menginginkan kabin kecil di halaman belakang mereka untuk orang tua yang sudah lanjut usia? Atau garasi yang diubah yang tidak hanya dapat membawa perumahan yang sangat dibutuhkan ke pasar tetapi juga memberikan pendapatan sewa bulanan untuk mengimbangi hipotek?
Termotivasi oleh dorongan untuk meningkatkan produksi perumahan dan mengatasi keterjangkauan perumahan, undang-undang California yang pertama kali diberlakukan pada tahun 2017 dan diperbarui pada akhir tahun 2020 mendorong pembangunan ADU dan menjabarkan pedoman di seluruh negara bagian sementara juga memungkinkan adaptasi oleh pemerintah daerah. Namun, mencoba memecahkan krisis perumahan dengan memberi insentif kepada pemilik rumah individu adalah pemikiran ajaib yang mirip dengan percaya bahwa mendaur ulang wadah yogurt plastik akan menangkal bencana iklim. Jika tindakan individu tidak dapat menghilangkan masalah sistemik pasar perumahan, lalu apa pelajaran dari ADU?
Masalahnya bukan karena ADU tidak dapat dibangun dalam skala besar atau bahwa kepadatan lingkungan keluarga tunggal yang luas bukanlah ide yang baik, melainkan bahwa visi utopis sebuah pondok di setiap plot harus memenuhi beberapa kenyataan pahit: memenuhi syarat untuk pembiayaan , mengatasi tunggakan izin bangunan, menavigasi anggaran konstruksi yang meroket, dan menjalankan sambungan saluran pembuangan dari jalan ke halaman belakang. Masing-masing membuat merancang microchalet impian itu tampak seperti bagian yang mudah.
Untuk buaian dari Keller Easterling, rumah adalah produk keuangan. Dengan demikian, pertanyaan tentang pembiayaan merupakan hal mendasar bagi ADU, tetapi tidak terucapkan dalam percakapan arsitektur. Desain kondisi ekonomi penting jika ADU ingin terjangkau dan adil. Pengembang real estat spekulatif tidak memiliki masalah untuk membeli beberapa properti dan menipu mereka dengan kemudahan tambahan dari ADU. Untuk pemilik rumah dengan sarana, biaya desain dan bangunan mungkin ditutupi oleh pinjaman konstruksi atau hipotek kedua. Tetapi bagi pemilik rumah berpenghasilan rendah—orang-orang yang akan sangat diuntungkan oleh ADU—memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman bisa menjadi rintangan.
Nuansa pembiayaan konstruksi ADU dibahas dalam “Teach-In” online yang diselenggarakan oleh organisasi nirlaba desain LA Más pada awal 2021 sebagai bagian dari Proyek Rumah Halaman Belakang grup, yang mengeksplorasi pengembangan ADU untuk berfungsi sebagai unit sewa Bagian 8— artinya, sebagai perumahan terjangkau bersubsidi. “Pemilik rumah mungkin tidak memiliki uang tunai yang tersedia untuk prapembangunan,” kata Pavlin Buchukov, petugas pinjaman senior di Genesis LA, pemberi pinjaman yang melayani masyarakat yang kurang terlayani. “ADU berbeda dari konstruksi biasa karena kita tidak tahu nilainya sebelum ADU dibangun.” LA Más dan Genesis LA berkolaborasi dengan Self-Help Federal Credit Union, yang mengembangkan produk keuangan baru yang ditujukan khusus untuk pemilik rumah berpenghasilan rendah dan menengah. Ini menjelaskan jeda waktu antara terobosan dan menerima cek sewa — periode yang signifikan dan mahal yang dapat dengan mudah ditanggung oleh pengembang tetapi merupakan hambatan bagi individu.
Mengizinkan rumah di halaman belakang juga merupakan kendala, yang coba diatasi oleh Departemen Bangunan dan Keselamatan Los Angeles (LADBS) dengan peluncuran Program Rencana Standar pada Maret 2021. LA Más (yang proyek arsitekturnya sekarang dipimpin oleh perusahaan Office of: Office) adalah salah satu dari hampir dua lusin perusahaan yang direkrut oleh chief design officer LA Christopher Hawthorne untuk menyerahkan desain prototipe untuk pra-persetujuan, yang akan merampingkan pemeriksaan rencana dan memastikan proses perizinan yang cepat. Pilihan yang dikuratori, diilustrasikan oleh rencana dan rendering di situs web LADBS, mencoba-coba kepintaran dan imajinasi: paviliun berbentuk bunga matahari oleh SO-IL, dek atap bergaris dan teduh oleh Amunátegui Valdés, dan IT House prefab dua lantai oleh Taalman Arsitektur, antara lain.
Tapi intinya bukan untuk memisahkan setiap skema; kritik yang lebih besar adalah bahwa masing-masing desain ini spekulatif dalam arti real estat yang sebenarnya, karena arsitek tidak dibayar oleh Kota untuk partisipasi mereka. Peluang komisi ADU digantung di depan setiap perusahaan, yang menyerap waktu, tenaga, dan biaya desain dan izin pra-persetujuan, sehingga mengalihkan risiko dari pemilik rumah ke arsitek. (Setiap Paket Standar yang telah disetujui sebelumnya dapat dibeli langsung dari arsitek atau pengembang, dan LADBS meninjau kondisi spesifik lokasi.) Seorang desainer menceritakan kepada saya bahwa setelah pertemuan dengan sekitar 60 klien potensial, hanya satu yang tampaknya akan maju.
Tidak mengherankan bahwa pada tahun sejak peluncuran Program Rencana Standar, sebagian besar penambahan barunya dilakukan oleh perusahaan teknologi konstruksi dan desain-bangun yang berspesialisasi dalam ADU: Abodu, Mighty Buildings, dan United Dwelling. Anda dapat memilih kubus minimalis, bungalow Mission Revival, atau kotak garam Cape Cod. Desain oleh kelompok-kelompok ini tampak lebih algoritmik daripada yang lainnya. Seperti produk rumah mungil IKEA atau MUJI Hut, produk ini disesuaikan dengan manis antara selera konsumen dan ekonomi produksi.
Berfokus pada unit tertentu, bagaimanapun, melewatkan pelajaran yang lebih mendalam: Imajinasi publik membayangkan ADU sebagai gubuk kuno di belakang, tetapi undang-undang California memperluas definisi untuk memasukkan unit terpasang, konversi garasi, dan unit hunian aksesori junior (JADU), ruang yang dikonversi di dalam tempat tinggal. (Konversi dan JADU biasanya lebih terjangkau untuk dibangun daripada cottage yang dibangun di atas tanah.) Pemilik rumah dapat memiliki ADU dan JADU di properti keluarga tunggal dan hingga dua ADU terpisah di properti multikeluarga. Pada dasarnya, ADU menentang logika perumahan AS abad ke-20 dan ketergantungannya pada norma keluarga inti dengan memperkenalkan kondisi multigenerasi dan multikeluarga ke dalam domain keluarga tunggal. Dampak dari pergeseran ini belum sepenuhnya dimainkan, tetapi ada petunjuk tentang hal itu di tempat kerja. Misalnya, dalam menghadapi krisis perumahan yang sedang berlangsung, pada tahun 2021 Dewan Kota Berkeley memilih untuk menghilangkan zonasi keluarga tunggal.
Melemahkan kekakuan rumah keluarga tunggal dan cengkeramannya yang seperti benteng di American Dream membuka peluang bagi kolektivitas dan cara hidup baru. Profesor UCLA dan direktur think-tank cityLAB Dana Cuff berperan penting dalam menulis undang-undang ADU California. Dalam esai 2018-nya “The Architect’s Lot” dia mempresentasikan pekerjaan yang dilakukan dengan arsitek Kevin Daly dan siswa UCLA mereka. Satu proyek menunjukkan bahwa perumahan ADU pengisi di sepanjang gang lingkungan dapat menghasilkan serangkaian ruang hijau bersama. Terinspirasi oleh desain ini, siswa dalam seminar SCI-Arc yang saya ajar dengan Casey Rehm menyelidiki, melalui pemodelan AI, bagaimana energi dari panel surya yang ditempatkan di atap ADU dapat dikumpulkan untuk penggunaan bersama; kelompok lain meneliti metode berbasis masyarakat untuk mengimbangi kenaikan panas perkotaan yang disebabkan oleh konstruksi halaman belakang yang menggantikan tanaman hijau.
Contoh-contoh ini mungkin idealis dalam pemikiran mereka dan belum teruji dalam praktiknya, tetapi mereka menyarankan paradigma yang berbeda tentang bagaimana kita memahami ADU. Flat nenek yang sederhana mungkin tidak mampu menyelesaikan masalah mendesak dan sistemik dari perumahan yang terjangkau, tetapi hal itu mengganggu kestabilan bagaimana rumah keluarga tunggal dibiayai, dirancang, dan dibangun—dan, secara optimis, menandakan cara yang lebih padat dan lebih kolektif. dari hidup bersama. Di masa depan ini, ADU hanyalah salah satu komponen, bukan peluru perak.
Mimi Zeiger adalah seorang kritikus dan kurator yang berbasis di Los Angeles.
